Le prix est la contrepartie monétaire d’un bien dans un processus volontaire d’échange, tandis que la valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
La valeur vénale est donc un montant estimé plutôt qu’un prix de vente prédéterminé. L’expert doit prendre en compte des hypothèses réalistes compte tenu des conditions du marché et le comportement de ses acteurs à la date de la valeur.
La valeur est fondée sur l’utilisation optimale du bien immobilier. Ainsi de déterminer cette utilisation optimale l’expert doit prendre en considération :
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Les usages auxquels le bien se prête compte tenu de sa configuration, sa localisation son aspect…
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Toute restriction ou possibilité juridique ou administrative (zonage du bien selon le PLU, situation environnementale…)
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La faisabilité de l’usage sur le plan financier, en prenant en compte les dépenses et le calendrier nécessaire pour effectuer un changement d’usage (prise en compte de la rentabilité).
Toutefois, le bien objet de l’expertise est estimé en prenant en compte son état à la date de la valeur.
