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Dans un marché immobilier extrêmement tendu, dans lequel les biens se font rares, certaines pratiques s’intensifient. C’est le cas de la surestimation. Le but ? Obtenir le mandat à n’importe quel prix.

Depuis 2021, les prix immobiliers ont augmenté en moyenne de 8 %, mais cela ne veut pas dire que les prix ont doublé. C’est pourtant une réalité: le prix d’un bien est parfois augmenté de dizaines de milliers d’euros par rapport à sa valeur réelle. Nous avons déjà constaté des écarts de plus de 100 000 € !

Ainsi, il n’est pas rare de voir certains vendeurs céder aux chants des sirènes de quelques professionnels prêts à faire miroiter un prix plus élevé que la réalité du marché pour obtenir un mandat.

La conséquence habituelle de cette stratégie est notoire : le bien restera sur le marché, et le vendeur sera progressivement amené à baisser son prix, « c’est le marché mon bon Monsieur », souvent en deçà de la valeur marché initiale.

Le vendeur obtient souvent sa meilleure offre en début de commercialisation, car le bien est nouveau, donc rare et attendu. Avec tous les outils en ligne dont disposent les acquéreurs, il est facile pour eux de comparer les prix, ils ne sont pas dupes. Démarrer trop haut éloigne du bien les acquéreurs qui vont regarder l’annonce, mais ne pas visiter car trop cher… Et le temps abîme la valeur du bien. Des baisses de prix consécutives laissent penser qu’il y a un loup, ainsi même au prix du marché, le bien n’attirera plus les acquéreurs.

Pour éviter la surestimation, un avis de valeur doit être justifié !

Le professionnel est débiteur d’un devoir de conseil et le code de déontologie rappelle son devoir de transparence dans les informations données et la nécessité de justifier les estimations.

De plus, il découle des obligations légales et déontologique que tout agent immobilier, lorsqu’il réalise une estimation, se doit d’être professionnel, et ne doit pas se contenter de faire plaisir au propriétaire en surestimant son bien pour obtenir le mandat.

Vendeurs, ne vous laissez pas bercer d’illusions avec de beaux discours de séduction ; n’allez pas vers l’estimation la plus haute, mais plutôt vers celle qui vous semble la plus juste et la plus argumentée. L’estimation est l’étape la plus importante d’un projet de vente !

Nos conseils :

• Le professionnel doit étudier tous les éléments concernant le bien. Chez Uzège immobilier, nous prenons les surfaces exactes du bien, l’ensemble des prestations et éléments techniques, nous étudions l’urbanisme ainsi que les conformités du bien.

• L’estimation doit être justifiée, la valeur d’un bien ne se résume pas à un prix au mètre carré. Chez Uzege immobilier, nous utilisons plusieurs méthodes d’estimation pour vous donner la valeur la plus juste.

• Attention aux annonces de vente. Le prix de mise en vente, n’est pas le prix vendu ; entre ces deux étapes, il peut y avoir eu une négociation importante.

• Ne parlez jamais de prix. Pour vous séduire, l’estimation sera souvent au-dessus du prix que vous avez annoncé.

• Faites appel à un professionnel de l’évaluation. Chez Uzège Immobilier, en plus de venir à deux aux estimations, c’est un expert immobilier qui réalise les avis de valeur.

Vous pouvez débuter la vente sur une fourchette haute (pas 100 000 € au-dessus du prix !), mais soyez réactifs. S’il ne se passe rien les 2 premières semaines voir le premier mois, ajustez le prix rapidement. Une absence de visites est souvent liée à un prix trop élevé. Laissez perdurer la situation n’y changera rien, au contraire. Malgré cela, nous retrouvons régulièrement des biens, encore sur le marché, 1 an après la mise en vente à un prix surestimé….

Chez Uzège Immobilier, notre discours n’est pas séducteur, nous avons toujours fait le choix de la sincérité et du professionnalisme. Toutefois, nous ne sommes pas magienne, c'est pourquoi après remise du rapport, nous sommes évidement ouvertes à discussion sur le prix et la stratégie de vente.

Gonfler son portefeuille avec des biens surestimés est une pratique contraire à l’intérêt du vendeur, de l'acquéreur et du professionnel !