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Les banques en piste pour relancer le marché immobilier
Le marché immobilier français a connu un coup de frein en 2023, en raison notamment de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation. L’année 2023 a donc été marquée par une baisse des prix (-4% au niveau national) et une chute des transactions immobilières, préoccupant l’ensemble du secteur.
En 2024, un possible rebond est envisageable, porté par l’espoir d’une détente des conditions monétaires,
Deux annonces majeures émanant du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ont pour objectif d’assouplir les conditions d'octroi de prêts immobiliers. Ces mesures, divulguées dans le Journal officiel le 24 décembre 2023, sont les suivantes :
- Il est dorénavant possible d’emprunter sur une durée de 27 ans, si 10% du montant total de l'emprunt est dédié à des travaux. La limite était auparavant fixée à 25 ans.
- Le taux d’endettement est désormais plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
Uzès rejoint la Zone B1 de la Loi Pinel : Opportunités d'Investissement en Vue
Le 4 octobre 2023 Uzès, a été intégrée à la zone B1 du dispositif Pinel. Cette décision ouvre la voie à de nouvelles opportunités pour les investisseurs immobiliers.
La Loi Pinel encourage l'investissement dans l'immobilier locatif en offrant des avantages fiscaux aux propriétaires qui louent leurs biens, neufs ou rénovés. Uzès, grâce à sa classification en zone B1, devient une destination attrayante pour les investisseurs en quête de réductions d'impôt. Cette promotion signifie que la demande de logements locatifs dans la région est suffisamment élevée pour justifier des incitations fiscales pour les investisseurs.
Les avantages de cette classification sont significatifs. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du prix d'achat de la propriété, étalée sur 12 ans.
De plus, cela favorise la construction de logements abordables à Uzès (loyers plafonnés), répondant ainsi à la demande croissante de logements locatifs.
Enfin, cette nouvelle classification renforce le statut d'Uzès en tant que destination touristique attractive, stimulant ainsi l'économie locale. Cela contribue à la préservation du charme de la ville tout en créant des opportunités économiques, en renforçant la position d'Uzès en tant que destination d'investissement immobilier prometteuse dans le sud de la France.
Actualité de mars 2023
Le marché immobilier à Uzès
Uzès est une ville du Gard qui attire de plus en plus les investisseurs et les acheteurs immobiliers, notamment en raison de son patrimoine historique et de son marché immobilier dynamique.
Depuis l'après Covid, le nombre d'acheteur n'a cessé d'augmenter, tandis que le portefeuille de biens disponibles lui s'épuisait. La conséquence : une pénurie de bien causant une envolée des prix avec une augmentation de 15 %, notamment pour les biens immobiliers les plus prisés qui sont les maisons de caractère, ainsi que les villas avec piscine. C'est la loi de l'offre et la demande...
En ce premiere trimestre 2023 nous constatons une reprise progressive des mises en ventes, conduisant ainsi à une augmentation de l'offre de biens immobiliers sur le marché, tendant ainsi vers une baisse des prix.
Se rajoute à ce mécanisme, les taux d'intérêt des prêts immobiliers qui augmentent en même temps, pouvant de ce fait, dissuader les acheteurs potentiels, et entraîner ainsi une raréfaction de la demande. Dans ce cas, les vendeurs peuvent se retrouver dans une situation délicate, avec un excédent de biens sur le marché mais peu d'acheteurs intéressés.
De part ces deux mécanismes, nous devrions donc observer une baisse des prix dans les mois à venir. D'ailleurs début janvier, les prix au niveau national étaient en recul de 0.2%, du jamais vu depuis 2014.
Les crédits immobiliers
Bonne nouvelle, à compter du 1er mars, le taux d'usure pour des prêts de 20 ans ou plus sera fixé à 4%. Pour les prêts d'une durée inférieure à 10 ans, le taux d'usure passera à 3,67%. Il sera de 3,87% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans. A noter toutefois que ces taux seront révisés mensuellement.
Pourtant, la chute du marché des crédits immobiliers se poursuit. En février, le montant global des crédits signés recule encore de 9,6% par rapport à janvier. En prenant une échelle de comparaison un peu plus grande, le nombre de crédits immobiliers est en repli de 27,2% au cours des douze derniers mois.
Les taux de prêt immobilier connaissent une remontée ces derniers mois, après une période de stabilité et de baisse continue depuis plusieurs années.
En effet, les taux moyens de prêt immobilier sont passés de 1,30% en mars 2022 à 2,90% en mars 2023. Cette hausse s'explique notamment par la remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne, qui ont un impact sur les taux de prêt immobilier. En ce mois de mars, les indicateurs continuent leur ascension ! Un pallier symbolique à même été franchi dans plus de la moitié des régions, avec des taux supérieurs ou égaux à 3,00% en moyenne sur une période de 20 ans.
Aujourd'hui le banques ont tendance à traiter chaque demande de crédit au cas par cas, en fonction du profil de l'emprunteur, de sa capacité de remboursement, de son projet immobilier, etc. Cela peut rendre la recherche d'un prêt immobilier plus complexe pour les particuliers, car chaque établissement bancaire a ses propres critères et exigences en matière d'octroi de crédit.
C'est pourquoi il peut être judicieux de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel peut aider les particuliers à trouver l'offre de prêt immobilier la plus...
AUDIT ENERGETIQUE
Un décret et un arrêté sont parus ce 5 mai 2022 précisant le contenu de l’audit énergétique et les compétences requises des auditeurs. Nous vous résumons ici ses grandes lignes.
L'audit énergétique sera désormais obligatoire :
- à partir du 1er avril 2023 pour les ventes de logements des classes F et G,
- à partir du 1er janvier 2025 pour les ventes de logements de la classe E
- à partir du 1er janvier 2034 pour les logements de la classe D.
Quelles sont les transactions visées ?
Sont concernées les ventes portant sur des maisons individuelles ou des bâtiments en monopropriété.
Qu’est-ce qu’un audit énergétique ?
Il s’agit d’un document présentant deux scénarios de travaux pour améliorer la performance énergétique et environnementale des logements :
- Une première proposition prévoit un parcours de travaux par étapes pour constituer une rénovation performante.
- Une seconde proposition prévoit un parcours de travaux en une seule étape pour constituer une rénovation performante, c’est-à-dire un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B.
Quand et comment doit être communiqué l’audit énergétique?
L’audit énergétique complète le dossier de diagnostic technique et doit donc être annexé au compromis de vente.
Comment faire si le compromis est signé avant le 1er septembre 2022 et réitéré après cette date ?
En principe, si le compromis est signé avant le 1er septembre 2022, il n’est pas obligatoire d’y annexer un audit énergétique. Toutefois, il est à craindre que les notaires considèrent qu’il est indispensable d’annexer un audit énergétique à l’acte authentique établi après cette date. Nous en saurons plus en septembre.
Qui réalisera les audits énergétiques ?
Les diagnostiqueurs pourront réaliser des audits énergétiques uniquement pour les maisons individuelles. Pour les immeubles en monopropriété, seuls les bureaux d’études et architectes pourront réaliser ces audits.
Quelle est la durée de validité d’un audit énergétique ?
La durée de validité est de 5 ans.
L’auditeur tient les audits énergétiques qu’il réalise à la disposition des propriétaires successifs des logements, pendant leur durée de validité. A leur demande, il leur délivre des informations sur les propositions de travaux présentées et, le cas échéant, atteste de la réalisation de scénarios de travaux présentés dans les audits, sans qu’il soit nécessaire pour le propriétaire intéressé d’entreprendre la réalisation d’un nouvel audit.
Différence entre prix de vente et prix de commercialisation
Un avis de valeur est là pour exprimer la valeur du bien ; c’est-à-dire sont prix de vente, et non son prix de mise en commercialisation. C’est là toute la différence entre le marché réel, qui se base sur des ventes réalisées, et le marché théorique.
En tant que professionnel de l’immobilier, il est de notre devoir de conseil d’expliquer au vendeur cette distinction, justifiant bien souvent les différences de montants des avis de valeur reçus.
Annoncer au vendeur un prix de mise en commercialisation laisse d’entrée de jeu la porte ouverte à la négociation, sans pour autant en connaitre d’avance le montant. Finalement, le bien sera vendu en deçà du prix de « l’avis de valeur » initial, mais cette subtilité n’est pas forcément expliquée au vendeur.
Dans le cas d’un avis de valeur basé sur le prix de vente, le vendeur à une parfaite connaissance du prix minimum auquel il est susceptible de vendre son bien – même si la valeur annoncée ne lui plaît pas. Il aura ainsi une vision éclairée, qui permettra ensuite de dialoguer et d’adapter la stratégie de commercialisation. L’objectif est d’obtenir le meilleur prix possible et d’optimiser le prix de vente
Une estimation sert à donner une information fiable sur la valeur du bien, sur laquelle pourra s’appuyer le vendeur à un instant T. Rappelons également qu’un avis de valeur peut engager la responsabilité de l’agent immobilier, ou du conseiller.
Puisque tout commence par un avis de valeur au juste prix, faites appel à un professionnel de l'évaluation pour vos projet de vente !
Le fléau de la surestimation
Dans un marché immobilier extrêmement tendu, dans lequel les biens se font rares, certaines pratiques s’intensifient. C’est le cas de la surestimation. Le but ? Obtenir le mandat à n’importe quel prix.
Depuis 2021, les prix immobiliers ont augmenté en moyenne de 8 %, mais cela ne veut pas dire que les prix ont doublé. C’est pourtant une réalité: le prix d’un bien est parfois augmenté de dizaines de milliers d’euros par rapport à sa valeur réelle. Nous avons déjà constaté des écarts de plus de 100 000 € !
Ainsi, il n’est pas rare de voir certains vendeurs céder aux chants des sirènes de quelques professionnels prêts à faire miroiter un prix plus élevé que la réalité du marché pour obtenir un mandat.
La conséquence habituelle de cette stratégie est notoire : le bien restera sur le marché, et le vendeur sera progressivement amené à baisser son prix, « c’est le marché mon bon Monsieur », souvent en deçà de la valeur marché initiale.
Le vendeur obtient souvent sa meilleure offre en début de commercialisation, car le bien est nouveau, donc rare et attendu. Avec tous les outils en ligne dont disposent les acquéreurs, il est facile pour eux de comparer les prix, ils ne sont pas dupes. Démarrer trop haut éloigne du bien les acquéreurs qui vont regarder l’annonce, mais ne pas visiter car trop cher… Et le temps abîme la valeur du bien. Des baisses de prix consécutives laissent penser qu’il y a un loup, ainsi même au prix du marché, le bien n’attirera plus les acquéreurs.
Pour éviter la surestimation, un avis de valeur doit être justifié !
Le professionnel est débiteur d’un devoir de conseil et le code de déontologie rappelle son devoir de transparence dans les informations données et la nécessité de justifier les estimations.
De plus, il découle des obligations légales et déontologique que tout agent immobilier, lorsqu’il réalise une estimation, se doit d’être professionnel, et ne doit pas se contenter de faire plaisir au propriétaire en surestimant son bien pour obtenir le mandat.
Vendeurs, ne vous laissez pas bercer d’illusions avec de beaux discours de séduction ; n’allez pas vers l’estimation la plus haute, mais plutôt vers celle qui vous semble la plus juste et la plus argumentée. L’estimation est l’étape la plus importante d’un projet de vente !
Nos conseils :
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Le professionnel doit étudier tous les éléments concernant le bien. Chez Uzège immobilier, nous prenons les surfaces exactes du bien, l’ensemble des prestations et éléments techniques, nous étudions l’urbanisme ainsi que les conformités du bien.
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L’estimation doit être justifiée, la valeur d’un bien ne se résume pas à un prix au mètre carré. Chez Uzege immobilier, nous utilisons plusieurs méthodes d’estimation pour vous donner la valeur la plus juste.
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Attention aux annonces de vente. Le prix de mise en vente, n’est pas le prix vendu ; entre ces deux étapes, il peut y avoir eu une négociation importante.
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Ne parlez jamais de prix. Pour vous séduire, l’estimation sera souvent au-dessus du prix que vous avez annoncé.
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Faites appel à un professionnel de...
Quel délai prévoir pour mon achat immobilier ?
L’étape de l’achat immobilier peut parfois être stressante, surtout si vous achetez un bien immobilier pour la première fois.
Pour vous aider à vivre sereinement cette étape, UZEGE IMMOBILIER vous donne tous les délais à prévoir !
N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements.
> Pour un achat sans demande de prêt il est possible de signer l'acte définitif à J+70.
> Pour un achat avec demande de prêt il est possible de signer l'acte définitif à J+90.
> Pour l'achat d'un terrain constructible avec obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, le délais pour signer l'acte définitif est d'environ 7 mois.
Vente d'un terrain constructible : nouvelle règlementation
L’entrée en vigueur de la loi ELAN, le 1er janvier 2020, impose la réalisation d’une étude de sol à certains vendeurs de terrains non-bâtis constructibles.
Surnommée loi ELAN, la loi pour l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique a été promulguée le 23 novembre 2018. Sa mise en application, elle, débute au 1erjanvier 2020. La loi ELAN exige une meilleure connaissance des terrains constructibles. Toutes les caractéristiques doivent ainsi être communiquées à l’acheteur lors de la signature du compromis de vente. Cependant, l’étude de sol obligatoire ne concerne réellement qu’un seul cas de figure.
SUIS-JE CONCERNÉ PAR L’ÉTUDE DE SOL OBLIGATOIRE ?
Vous souhaitez vendre votre terrain ? Avant toute chose, vous devez vous rendre sur le site georisques.gouv.fr. À l’aide de l’outil de localisation, vous retrouverez toutes les informations sur les risques naturels pouvant menacer votre terrain : inondations, chute de blocs, risque d’effondrement, etc. Vous aurez notamment des renseignements sur le retrait-gonflement des sols argileux. Si votre terrain est concerné par ce dernier, vous devrez alors faire réaliser une étude de sol préalable, aussi appelée G1. Ce document sera à joindre en annexe au compromis de vente. C’est ce document qui permettra notamment de choisir le type de fondations adéquates.
Reconaissance du métier d'Agent imoobilier
Respect du barème des honoraires
Suite à l’entrée en vigueur le 1er avril dernier du nouvel arrêté sur les prix du 10 janvier 2017, les professionnels de l’immobilier sont tenus de respecter leur barème d’honoraires. En effet, « Les professionnels sont tenus d'afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu'ils assurent, notamment celles liées à la vente en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération. »
Ainsi, la DGCCRF indiquait que les professionnels doivent veiller à appliquer effectivement les prix affichés dans une majorité des transactions auxquelles ils participent. Les rabais par rapport au barème sont autorisés : il est possible d'y déroger dans le cadre des négociations mais dans des limites proches des conditions pratiquées, seulement à la baisse, et pour des affaires particulières (ex. : un mandant confie à la vente au même agent immobilier plusieurs de ses biens).
Il en résulte que les tarifs mentionnés dans le barème doivent correspondre à la réalité globale des pratiques commerciales et contractuelles de l'agence. Le non-respect du barème, que cela soit à la hausse ou à la baisse, est susceptible de constituer un délit de pratique commerciale trompeuse au sens des articles L. 121-2 et suivants du code de la consommation.
Depuis cet arrêté, un professionnel de l’immobilier n’est donc plus en mesure de négocier ses honoraires dans le cadre d’une vente.
Intérogation obligatoire du casier judciaire de l'acquéreur
Selon une étude de 2013, il existe, en France, 420 000 logements occupés considérés comme indignes. Sont considérés comme indignes les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. Le législateur souhaite sanctionner de manière plus stricte ceux qu’il qualifie de marchands de sommeil(personne qui loue des logements insalubres à des prix inabordables).
Ainsi, toute personnes physique coupable d’avoir soumis une personne, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine (article 225-14 du Code Pénal) :
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est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 euros d'amende,
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et à titre de peine complémentaire, elle a notamment l'interdiction d'acheter pour une durée de cinq ans au plus un bien immobilier à usage d'habitation, à d'autres fins que son occupation à titre personnel (article 225-19 5° du Code Pénal).
Zoom sur le concept de valeur vénale
Le prix est la contrepartie monétaire d’un bien dans un processus volontaire d’échange, tandis que la valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
La valeur vénale est donc un montant estimé plutôt qu’un prix de vente prédéterminé. L’expert doit prendre en compte des hypothèses réalistes compte tenu des conditions du marché et le comportement de ses acteurs à la date de la valeur.
La valeur est fondée sur l’utilisation optimale du bien immobilier. Ainsi de déterminer cette utilisation optimale l’expert doit prendre en considération :
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Les usages auxquels le bien se prête compte tenu de sa configuration, sa localisation son aspect…
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Toute restriction ou possibilité juridique ou administrative (zonage du bien selon le PLU, situation environnementale…)
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La faisabilité de l’usage sur le plan financier, en prenant en compte les dépenses et le calendrier nécessaire pour effectuer un changement d’usage (prise en compte de la rentabilité).
Toutefois, le bien objet de l’expertise est estimé en prenant en compte son état à la date de la valeur.
Les méthodes d’évaluations immobilières
Cette méthode consiste à apprécier la valeur de l’immeuble en fonction d’un revenu, correspondant soit au loyer annuel réel (hors taxes et hors charges), soit un loyer de marché théorique qui pourrait être obtenu. Le loyer théorique est obtenu en étudiant le marché, en s’appuyant notamment sur des études de valeur locative.
Cette méthode consiste à déterminer la charge foncière (valeur du terrain) acceptable par un promoteur en fonction de l’opération immobilière envisagée. Il peut s’agir soit d’évaluer un terrain nu en zone urbanisée, ou bien un terrain encombré on parlera alors de récupération foncière. La première étape consiste un définir un programme précis, la seconde de vérifier l’adéquation du projet avec les besoins du marché et enfin, dresser un bilan de l’ensemble des coûts du projet.
Quel est le rôle d’un Expert Immobilier ?
L’expert immobilier doit posséder de nombreuses aptitudes et doit faire preuve d’impartialité et de rigueur. Des connaissances techniques du bâtiment sont nécessaires pour estimer l'état d'un immeuble. De même que des connaissances des marchés locaux, la maîtrise de l’exploitation des données des notions approfondies dans les domaines économiques, juridiques notamment en droit privé et public et surtout en droit de l'urbanisme ainsi qu’en droit fiscal sont indispensables.
L’expert immobilier peut être sollicité par divers demandeurs :
- Investisseurs (SCPI, OPCI, Mutuelle Assurance, foncière côté, fonds non côtés)
- Utilisateurs (secteurs publics ou privés)
- Banques (banques de détail, banque privées)
Un expert immobilier a pour première mission de bien déterminer la demande du client afin de lui apporter le conseil le plus adapté : s’agit-il d’une valeur vénale, d’une valeur locative ? Est-ce dans l’objectif d’une acquisition, d’une renégociation de loyer, d’un financement ou encore dans un cadre réglementaire ?
Une fois le contexte défini, la valorisation d’un bien immobilier se fait en deux étapes.
Dans un premier temps, l’expert se doit d’effectuer une analyse technique, juridique et financière.
Cette analyse se fait grâce aux documents communiqués par le client mais également par les éléments répertoriés lors de la visite du site.
L’analyse et la visite varient selon la nature du bien, étant précisé qu’un expert valorise tout type d’actif aussi bien résidentiel (pavillon, appartements, villa prestigieuse…) que tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts...) mais également des biens plus atypiques, tels que des hôtels, des cinémas, des cliniques ou des campings…
Dans second temps, une étude de marché est réalisée afin de confronter le bâtiment dans son environnement. Débute alors un travail de recherche dans les bases de données internes, dans les revues spécialisées mais également sur le terrain, auprès des professionnels locaux.
Cette étude permet de sonder la profondeur du marché, de faire une appréciation de la demande et de l’offre.
L’analyse de l’expert immobilier permet une aide à la décision en décryptant le marché immobilier pour le bien considéré selon ses propres caractéristiques en tenant compte bien évidemment du caractère essentiel qu’est l’emplacement du bien immobilier.
Quelles différences entre avis de valeur et expertise immobilière ?
Si une simple estimation peut être réalisée par tout professionnel immobilier compétent sur un bien ou un droit immobilier, le terme « expertise en évaluation immobilière » correspond à la prestation d’un expert en évaluation immobilière répondant à certaines conditions.
L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur de biens et droits immobiliers après analyse de toutes les pièces communiquées par le client. La mission de l’expert implique la rédaction d’un document d’expertise, dans lequel les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur sont pris en compte conformément au contrat d’expertise préalablement établi.
A la différence de l’avis de valeur réalisé par certains professionnels de l’immobilier, l’expert en évaluation immobilière ne se contente pas d’affirmer un prix de vente ; la valeur vénale du bien doit être démontrée et justifiée.
Pour un particulier, l’intervention d’un expert en évaluation immobilière deviendra nécessaire suite à un accident de la vie (succession, liquidation d’un régime matrimonial…), en cas de vente de part de SCI, ou encore dans le cadre d’un prêt relais ou d’une hypothèque.
Non respect d'un permis de construire : quels risques ?
A l’issue des travaux, le titulaire d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable adresse à la mairie une déclaration d’achèvement des travaux. La mairie dispose alors d’un délai de 3 mois pour visiter la construction et vérifier sa conformité à l’autorisation d’urbanisme délivrée quelques mois auparavant.
Si la construction s’avère non-conforme au permis obtenu, des sanctions peuvent s’appliquer. Elles sont de trois types :
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Sanction pénale : Le non-respect d’un permis de construire est un délit pouvant être sanctionné par le tribunal lorsque l’infraction est constatée. En effet, le fait d’exécuter des travaux en méconnaissance des prescriptions imposées par l’autorisation d’urbanisme obtenue est puni d’une amende pouvant aller de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré de surface de plancher irrégulière. En cas de récidive, une peine de 6 mois de prison peut être prononcée. Cette sanction se prescrit dans un délai de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux.
- Sanction administrative : La mairie est en droit de refuser l’exécution de simples travaux soumis à déclaration préalable, ou s’opposer à ce qu’une construction non-conforme soit raccordée aux divers réseaux : électricité, eau, gaz et téléphone. D’autre part, en cas de sinistre la reconstruction à l’identique du bien sera impossible (article L. 111-15 du Code de l’urbanisme).
- Sanction civile : Lorsqu’un tiers (ex : le voisin) subit un préjudice personnel et direct en raison d’une construction irrégulière, il peut agir en responsabilité contre le propriétaire de la construction s’il apporte la preuve de la violation d’une...
Honoraires d’agence : à quoi sert la loi du 1er avril 2017 ?
Le texte de loi du 1er avril 2017 immobilier précise les modalités d’affichage des annonces immobilières, quelle que soit la prestation concernée : vente ou location.
L’idée, c’est que les clients comprennent mieux les prix des biens et tout ce qu’ils recouvrent – notamment les honoraires des professionnels.
Concrètement, depuis la loi ALUR les professionnels ont l’obligations de faire figurer dans leurs annonces, et en évidence, les informations suivantes :
- Le prix de vente du bien hors honoraires (prix net vendeur) ;
- La personne qui devra payer l’intermédiaire (acheteur ou vendeur) ;
- Le barème des prix des prestations de l’agence.
Que vous soyez vendeur ou acquéreur visez une transaction en toute transparence !
Le drone, vers l'immobilier 2.0
Un drone est un aéronef inhabité, piloté à distance, équipé d’une caméra. A l’origine, réservé aux militaires, la France est le premier pays au monde à avoir autorisé et réglementé les vols des drones en Mai 2012.
D’abord réservé à l’immobilier de luxe, nous avons souhaité démocratiser l’utilisation du drone en proposant ce service à tous nos clients, quelques soit le type de bien, afin de faire la différence.
L’usage d’un drone en immobilier offre un intérêt évident. Dans un premier temps, il permet de situer le bien dans son environnement à 360°. C'est un atout majeur dans notre région, sachant que 71% des transactions réalisées ont pour destination la résidence secondaire pourles acquéreurs non locaux. (non résident français et hors région).
Dans un second temps, il offre des photographies aériennes originales. La découverte d’un bien grâce aux vues prises par un drone permet clairement de le faire sortir du lot en attirant le regard de l’acquéreur potentiel. En effet, les photos et vidéos, prise en hauteur permettent de mettre le bien en valeur d’une façon innovante et percutante.
De plus, des études démontrent que les biens immobiliers présentés avec des photos professionnelles aériennes ont un délai de vente très nettement raccourci.
Néanmoins, l’utilisation professionnelle du drone n’est pas à la portée de tous, la règlementation à ses limites. En outre, il faut :
- Détenir un certificat d’aptitude théorique (licence de pilote d’ULM)
- Réussir les tests de déclaration de niveau de compétence
- Disposer d’un drone homologué
- Remplir des formalités auprès de la Direction de la sécurité de l’aviation civile
- Disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle adéquate
- Pour aller plus loin effectuer une formation spécifique au montage des films immobiliers.
Les diagnostics immobiliers
Lorsque vous vendez un bien, la réalisation de diagnostics est obligatoire. Toute personne, ou entreprise, effectuant un diagnostic doit être certifée par un organsime accrédité par le commité français d'acrédidation (COFRAC).
Tout d’abord, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est nécessaire dès la mise en vente du bien. Depuis le 14 juillet 2010, ce dernier doit avoir été réalisé avant d'organiser les premières visites. Il est également obligatoire pour faire de la publicité (article R. 134-5-2 du code de la construction et de l’habitation).
Les autres diagnostics sont à fournir, au plus tard, le jour de la signature du compromis. L'ensemble de ces contrôles, éxonérant le vendeur des vices cachés, est regroupé au sein du dossier de diagnostic technique, comprenant :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Etat de l'instalation gaz et électricité
- Etats des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
- Constat de présence, ou d'absence de termites
Concerne tous les immeubles bâtis, ou non bâtis, situés dans une zone couverte par un arrêté préfectoral. Validité : 6 mois.
- Constat de risque d'exposition au plomb
- Constat de présence, ou d'absence d'amiante
Informations Précontractuelles
La loi relative à la consommation, dite loi Hammon, du 17 mars 2014 renforce les ogligations générales de l'agent immobilier vis à vis de son mandat consommateur (articles L. 111-1 à L. 111-7 du Code de la consommation).
En vigueur depuis le 14 juin 2014, l'agent immobilier à désormais l'obligation de faire parvenir des informations précontractuelles à son client. En outre, ces informations doivent obligatoirement être délivrées avant que les parties de soient engagées par la signature d'un mandat, quel qu'il soit.
Ces informations ont pour but d'informer clairement le client sur :
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l'agence
- les caractéristiques du service proposé
- la durée du mandat
- les conditions de résiliations
Outre les renseignements ci-dessus, lorsque le mandat est proposé à distance ou hors établissementil doit être fait mention des conditions, du délai et des modalités d’exercice du droit de rétractation de 14 jours.
Honoraire à la charge vendeur ou acquéreur ?
Depuis la loi ALUR, les annonces immobilières doivent désormais préciser le prix de vente du bien et à qui incombe le paiement des honoraires. Deux choix s’offrent à l’agence :
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Les honoraires à la charge acquéreur
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Les honoraires à la charge vendeur
Pourtant, que les honoraires soient à la charge vendeur ou à la charge acquéreur, les honoraires sont systématiquement inclus dans le prix que paie l’acquéreur. Alors quel est l'avantage de chacune des formules ?
MANDAT CHARGE ACQUEREUR
Lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce doit clairement indiquer le montant de ces honoraires en pourcentage du prix net vendeur.
Exemple d’annonce : Maison en pierre 237 000 € TTC, dont 5.33% inclus à la charge de l’acquéreur (225 000 € hors honoraires).
Avantage : Les frais de notaire ne seront calculés que sur la partie revenant au vendeur et qui n'inclut pas les honoraires de l'agent. L’acquéreur fait donc l’économie de quelques centaines, voir milliers, d’euros (ici 840 € environ).
MANDAT CHARGE VENDEUR
Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, l’annonce indique sans autre mention, ni détail, le prix total et cela veut dire que les honoraires sont inclus indirectement dans le prix.
Exemple d’annonce : maison en pierre 237 000 € TTC. Ainsi, l'agence n'a pas à préciser le montant de ses honoraires puisque c'est normalement le vendeur qui en à la charge. Toutefois, bien souvent, le prix net vendeur est gonflé pour y inclure indirectement les honoraires.
Avantage : aucun pour l'acquéreur.
& pourtant nous sommes la seule agence de la région à pratiquer systématiquement les honoraires charges acquéreur...
Ne vous y trompez plus, privilégiez un bien dont les honoraires sont à la charge acquéreur !